חדשות פורטוגל
חדשות פורטוגל / חדשות / מיסוי מקרקעין בפורטוגל

מיסוי מקרקעין בפורטוגל

ישראלים רבים מחפשים אפיקי השקעה בתחום הנדל”ן, במיוחד כיום לנוכח הריבית האפסית בישראל ומחיר הדירות הגבוהים.

פורטוגל נחשבת לאחד היעדים האטרקטיביים להשקעות נדל”ן בחו”ל עבור הישראלים, ובעשור האחרון ניתן לראות זרם של ישראלים המשקיעים בנדל”ן בערים הגדולות והמרכזיות כמו ליסבון ופורטו.

כדאי לדעת כי שוק הנדל”ן בפורטוגל חווה משבר עמוק לאחר פרוץ המשבר הכלכלי העולמי לפני מספר שנים, אך כיום השוק צומח מחדש וישנן הזדמנויות אטרקטיביות במיוחד עבור המשקיע הישראלי.

ניתן לרכוש נכס להשקעה בפורטוגל בעזרת חברה המתמחה בתחום זה או באופן עצמי, אך במקרים מסוימים כדאי לאתר נכס ולרכוש אותו על ידי חברה מקומית, שכן ישנן מספר חברות להשקעות בנדל”ן הנמצאות בבעלות יזמים ישראלים.

הוצאת אזרחות פורטוגלית בקרב הקהל הישראלי הביאה עמה משקיעים רבים לנוף הנדל”ן בפורטוגל.

חדשות פורטוגל עושה לכם סדר בכול מה שקור למיסוי:

רכישת נכס בפורטוגל – כל מה שצריך לדעת

בין אם אתם מתכננים לרכוש נכס למגורים בפורטוגל ובין אם אתם מחפשים נכס להשקעה, עליכם ללמוד ולהכיר את חוקי המס הנוגעים לתחום הנדל”ן במדינה.

כמו כן, ישנם הבדלים משמעותיים בין ישראלי בעל אזרחות פורטוגלית הרוכש נכס לצורך מגוריו או להשקעה, לבין ישראלי המעוניין להשקיע כאזרח זר, ללא כוונה לגור בפורטוגל.

עלויות רכישת דירה למגורים בפורטוגל?

לפני רכישת נכסי מקרקעין בפורטוגל חשוב ללמוד את הנושא לעומק ובמיוחד יש להתמקד בנושא חוקי המס במדינה.

ישראלי המחליט להשקיע בנכס בפורטוגל חייב לשלם מסים, עם זאת ישנה אמנת מס בין ישראל לפורטוגל, וכדי להימנע מתשלום מס כפול, ניתן לבחור היכן לשלם את המסים, לאחר בדיקת כדאיות כלכלית.

תושב ישראלי המשקיע בנדל”ן בפורטוגל חייב לשלם מיסים בהתאם לחוקי המס במדינה ובישראל, לכן ראוי לציין כי ניתן להשקיע בנדל”ן בפורטוגל ולקבל ויזת זהב המקנה זכאות למגורים במדינה, זו גם אפשרות נוחה יחסית לקבל דרכון פורטוגלי המהווה שער כניסה לאיחוד האירופי ומקנה יתרונות רבים.

עלויות נכסי מקרקעין בפורטוגל משתנות בהתאם לסוג הנכס, גודל, מיקום וגורמים נוספים.

המחירים של דירות בליסבון, עיר הבירה של פורטוגל, גבוהים בהרבה לעומת מחירי הנכסים בערים קטנות יותר, גם בפורטו מחירי הנדל”ן יחסית זולים בהשוואה למחירים בליסבון.

כאשר בוחנים אפשרויות השקעה בנדל”ן בפורטוגל, לרוב מתמקדים בדירות מגורים בליסבון.

עיר הבירה של פורטוגל נחשבת ליעד תיירותי פופולרי, כעשרים מיליון תיירים מבקרים במדינה מדי שנה, רובם מתחילים את הטיול בליסבון, לכן שוק הדירות לתיירים בעיר הבירה פורח ומשגשג, והמשקיע הישראלי יכול ליהנות מתשואה גבוהה.

כך ניתן להשכיר את הנכס לתקופות קצרות במחירים יחסית גבוהים, כיום תיירים רבים מעדיפים לינה בדירות מאובזרות ומעוצבות דרך Air BNB ופלטפורמות נוספות, ועבור המשקיע הישראלי זו הזדמנות משתלמת כדי למקסם את הרווחים, במקום להשכיר את הדירה לשנה או למשפחה מקומית או לצעירים הלומדים בעיר.

מעבר להשקעות בליסבון, כדאי לשקול גם אפשרויות השקעה בפורטו, העיר השנייה בגודלה ובחשיבותה אחרי עיר הבירה.

יש אפשרות לרכוש נכסים במחירים יחסית זולים גם בערים תיירותיות נוספות כמו אבורה, אלבופיירה, אמרנטה, בארגה ופארו, או לחלופין להשקיע בנכס שניתן להשכיר בקלות לתיירים ולנופשים מקומיים בעיירות הנופש בדרום המדינה ולאורך חופי האוקיינוס.

כדאי לדעת כי המחיר הממוצע של דירה בת 3 חדרים במרכז העיר ליסבון, כ-90 מ”ר, במיקום אטרקטיבי ונגיש, הוא כ-300,000 אירו.

מחירן של דירות גדולות וחדשות יותר במרכז העיר מגיע כבר לסכום של כ-500,000 אירו, אך אפשר לחפש נכסים המחייבים שיפוץ כדי להוזיל את עלויות הרכישה, ובעזרת צוות מקומי לשפץ את הנכס ולאחר מכן להשכירו לטווח ארוך או קצר.

מחירי הנדל”ן בפורטו נמוכים בהשוואה למחירים בליסבון.

ב-200,000 אירו ניתן לרכוש נכס במצב טוב ולאחר שיפוץ ברובע ההיסטורי של העיר.

אפשר גם להשקיע בדירות יוקרה בבנייני מגורים חדשים, בחוות קרובות לעיר, בבתי יוקרה פרטיים עם גינה מטופחת, במתקנים שונים ועוד.

עלויות נלוות לרכישת נכס בפורטוגל

רכישת נכס בפורטוגל נחשבת להשקעה משתלמת עבור ישראלים, במיוחד לבעלי אזרחות אירופאית. בגלל המרחק וחוסר הכרות עם שוק הנדל”ן המקומי, מומלץ לאתר נכס בעזרת חברה מקצועית המתמחה בכך.

בשנים האחרונות הוקמו חברות לתיווך נדל”ן בפורטוגל בבעלות של ישראלים המשקיעים בעצמם בנכסים בערים השונות.

משרד ישראלי בפורטוגל המתמחה בעסקאות נדל”ן מציע שירות מקצועי מקיף למשקיע מישראל, לרבות איתור נכסים במיקומים אטרקטיביים, פתרונות מימון, תשלום מסים וקבלת פטורים ממסים שונים, ליווי וייצוג בתהליכי רישום הנכס על שם המשקיע, חתימה על הסכם רכישה וכמובן ייעוץ מס על ידי עורך דין מקומי.

לכן, מעבר לעלות הנכס חשוב לבדוק היטב ולפרטי פרטים איזה עלויות נוספות ישנן, למשל הערכת שמאי, מס רכישה, מס שבח, מס העברה בגין רכישת נכס יד 2, שכר טרחה עורך דין ועוד.

כמו כן, יש להוסיף לעלויות השונות גם את עלות הטיסות והשהות בפורטוגל כדי להשלים את העסקה.

בעת רכישת נכסי נדל”ן בפורטוגל המשקיע הישראלי חייב לשלם 3 סוגי מס:

כיצד מחשבים מס רכישה ומה עלות מס השבח?

המס הראשון שמשקיע ישראלי נדרש לשלם לרשויות בפורטוגל נקרא מס העברה.

המס ידוע בשם IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis), זהו מס ייעודי המוטל רק על מי שרוכש נכס יד 2.

המשקיע אשר רוכש את הנכס נדרש לשלם מס העברה בשיעור 5-6.5% ממחיר הנכס בפועל, אך ישנם מקרים בהם ניתן לקבל פטור מהמס.

כמו כן, מעבר למס העברה יש לשלם גם מס בולים (IS), מעין מס רכישה נוסף, בשיעור של 0.8%.

לפיכך, המשקיע הישראלי צריך להיות מודע לתשלום מס רכישה בשיעור כ-7%, אך ישנם מסים נוספים כגון מס IMI המוטל על משקיעי נדל”ן, כאשר מדובר למעשה במס בעלות על נכס.

המס מחושב על פי שווי הנכס ולא לפי גודלו ושיעור המס הוא כ-0.5% משווי הנכס. במקרים מסוימים שיעור המס יהיה 0.3% ולא יותר מ-0.8%.

מס הכנסה על רווחים מהשכירות

מס ההכנסה בפורטוגל עומד על 28%.

המס מוטל על הכנסות מהשכרת הנכס, לאחר ניכוי הוצאות על פי ההנחיות שנקבעו בדיני המס בפורטוגל.

כדאי לדעת כי מס החברות בפורטוגל הוא עד 21%, לכן כדאי לשקול אפשרות רכישת נכס להשקעה באמצעות חברה מקומית.

אגב, בישראל המשקיע נדרש לבחור בתשלום מס באחת משתי שיטות :

  • לשלם מס בשיעור עד 15% מדמי השכירות ברוטו, ללא אפשרות לנכות הוצאות או תשלומי מסים שבוצעו בפורטוגל.
  • החוק הישראלי מחייב את המשקיע לדווח למס הכנסה על ההכנסה מדמי השכירות, כך ניתן לנכות הוצאות שונות ולקבל זיכוי בגין תשלומי מס בפורטוגל.

פטור מתשלומי מס

במקרים מסוימים ועל פי הקבוע בדיני המס בפורטוגל, ישנה אפשרות לקבל פטור ממס זה או אחר. כך לדוגמה, ניתן לקבל פטור מתשלום מס מסוג IMT, אם הנכס מהווה את מקום מגוריו העיקרי של הרוכש, כאשר ערך הנכס חייב להיות נמוך מסכום של-92,407 אירו לנכסים הממוקמים בחלק היבשתי של המדינה, או ערך נמוך מ-115,509 אירו לנכס הממוקם בחבלי פורטוגל האוטונומיים.

אפשר לקבל פטור גם מתשלום מס IMI, אך יש להגיש בקשה למשרד הפיננסים לפני רכישת הנכס ולאחר הערכת שוויו, וכמובן לעמוד בקריטריונים שנקבעו לקבלת הפטור.

Check Also

רילוקיישן לפורטוגל

רילוקיישן לפורטוגל

רילוקיישן הפכה לאופציה קורצת עבור ישראלים רבים, זאת בעקבות המצב הכלכלי והביטחוני במדינת ישראל. פורטוגל …

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *