נדלן בפורטוגל

ענף הבנייה שומר על כוחו

לאחר תקופת שפל ממושכת, מספר ההיתרים לבנייה חדשה עלה בשנת 2015 בכ- 22%, לעומת השנה שלפניה. בשנה זו מספר ההיתרים הגיע ל- 8,491 יחידות דיור. בשנת 2016, מספר ההיתרים עלה ב- 36% לעומת 2015 והגיע ל-14,946 יחידות דיור. בשנת 2017, מספר ההיתרים עלה ב-29.3% לעומת השנה שלפניה והגיע ל- 14,946 יחידות דיור.

בשנת 2018 מספר ההיתרים עלה ב- 44.4% והגיע ל- 21,587 יחידות דיור ובשנת 2019, מספר ההיתרים עלה ב- 15.4 % והגיע ל – 24,905 יחידות דיור.

נתוני השלמות הבנייה הציגו מגמה דומה ועלו בעקביות משנת 2016 ועד שנת 2021, בשיעור ממוצע של 18.7% בשנה. בשנת 2021 הושלמו 19,081 דירות.

בשנה האחרונה, ענף הבנייה למגורים נשאר יציב למדי;

היתרים לבנייה חדשה: 22,845 יחידות דיור אושרו ברבעונים 1-3 של שנת 2022, עלייה של כ- 3% בהשוואה לשנה הקודמת.

השלמות הבנייה: 14,4451 יחידות הושלמו ברבעונים 1-3 של שנת 2022, עלייה קלה של 1.6% בהשוואה לשנה הקודמת.

סך מלאי הדירות עמד על 6,002,874 יחידות בשנת 2021, עלייה של 0.3% ביחס לשנה שלפניה.

אזור הצפון הכיל 32% ממלאי הדירות, מטרופולין ליסבון הכיל 25% ממלאי הדירות וכמוהו אזור המרכז שגם הוא הכיל 25% מסך הדירות.

מחירי הדירות בפורטוגל כבר גבוהים ב-60% מרמת המחירים ששררה לפני המיתון

נכון לסוף שנת 2022, מחירי הדירות בפורטוגל, ברמה הארצית, הם כבר 61% מעל השיא הקודם שלהם שנמדד בשנת 2010. שוק הדיור החל להתאושש ברבעון הרביעי של 2014, אחרי 13 רבעונים רצופים של ירידות מחירים. המחירים המשיכו לעלות גם במהלך השנים של מגפת הקורונה.

בחלוקה לאזורים: מחירי הבתים במטרופולין ליסבון עברו את השיא הקודם שלהם ב- 73%. מחירי הבתים באלגרבה עברו את השיא הקודם שלהם ב- 70%. מחירי הבתים באזור הצפון עברו את השיא הקודם שלהם ב- 63%. באזור המרכז, המחירים הינם 40% מעל השיא הקודם שלהם ולבסוף, באזור אלנטחו, המחירים עולים ב- 22% על רמת המחירים שנרשמה בשיא הקודם, לפני המיתון.

מה לגבי האזורים האוטונומיים? באיים האזוריים המחירים עומדים על 25% מעל השיא הקודם ובאיי מדיירה, המחירים הינם 28% מעל השיא הקודם לפני המיתון.

גל של עליות במחירי הדיור שטף את רוב מדינות אירופה והעולם המערבי, מאמצע שנות התשעים עד 2006. אותו גל, דילג כמעט לחלוטין על פורטוגל (למעט אזור אלגרבה). אחת הסיבות לכך היתה הצמיחה הכלכלית האיטית במדינה; בשנים 2001 – 2016, פורטוגל צמחה בשיעור ממוצע של 0.3% בשנה בלבד, אך לאחר מכן, בשנים 2017 – 2019, רשמה צמיחה של 3% בשנה בממוצע.

שוק הדיור בפורטוגל הציג איתנות מרשימה בשנים האחרונות, ועליית מחירי הדירות התגברה על אף מגפת הקורונה.

2003 – 2004: מחירי הדירות עלו בשיעור שנתי של 6.2% (3.3% במונחים ריאליים).

2005 – 2007: מחירי הדירות עלו בממוצע ב- 1.25% בשנה (1.3%- במונחים ריאליים).

2008: מחירי הדירות ירדו בשיעור של 4.7% (7%- במונחים ריאליים).

2009: מחירי הדירות ירדו בשיעור של 2.6% (1.8%- במונחים ריאליים).

2010 – 2012: מחירי הדירות ירדו בשיעור שנתי ממוצע של 3% (5.5%- במונחים ריאליים).

2013 – 2014: מחירי הדירות ירדו בממוצע ב- 1.5% (1.5%- גם במונחים ריאליים).

2015 – 2020: מחירי הדירות עלו בשיעור שנתי ממוצע של 6% (5.3% במונחים ריאליים).

2021: עליית מחירי הדירות האיצה ורשמה נתון של 11.2% (8.2% במונחים ריאליים).

הנכסים בפורטוגל הם השקעה נגישה לזרים ומשתלמת

מנקודת מבטם של רוכשים זרים, נכס פורטוגלי הוא מאוד אטרקטיבי, על אף עליית המחירים בתקופה האחרונה.

נכון לסוף שנת 2022, הדיור היקר ביותר בפורטוגל הוא באזור אלגרבה, הידוע בחופי הים, הריזורטים ומתחמי הגולף שבו. המחיר החציוני לבית באזור, הוא כ- 2,000 אירו למ"ר. האזור הבא בדירוג, הוא מטרופולין ליסבון, בו המחיר החציוני לבית הוא 1,930 אירו למ"ר. באיי מדיירה, המחיר החציוני לבית הוא 1,587 אירו למ"ר.

היחס בין עלות הדיור בפורטוגל, לבין התוצר לנפש במדינה, הוא אחד הנמוכים באירופה.

ביחס לאירופה פורטוגל גם מציעה מחירי דיור נמוכים, במונחים של מחיר למ"ר במרכז העיר.

תשואות לא רעות מהשכרה

השכרת דירות בליסבון משקפת תשואות לא רעות. הטווח הוא 3% – 10% והנתון הממוצע הוא 5.5%, נכון לנתוני סוף 2022. אלו תשואות נאות, במיוחד בהתחשב בכך שמדובר בעיר בירה אירופית.

כידוע, תשואה משכירות היא אחוז ההחזר שמקבלים בעלי דירות כשהם משכירים את הנכס שלהם.

דירות בפורטו מניבות תשואה של 3.5% – 6.7%, עם ממוצע של 4.8% בעיר. למען הזהירות, נציין שהנתונים בפורטו עלולים להיות תנודתיים, בגלל היצע מוגבל של דירות להשכרה. יתכן שהסיבה היא מדיניות "ויזת הזהב" של פורטוגל.

דירות בפארו מניבות בממוצע תשואה של כ- 4.6%. אביירו מציעה תשואה ממוצעת של 4.9%, פונשל מניבה 6%, בראגה מניבה 4.8% וסטובל מניבה 6%.

במונחים של יחסי מחיר הנכסים לדמי השכירות, נתונים מראים שליסבון מציעה תשואה טובה במיוחד. עם זאת, לכל עסקה יש גם עלויות נלוות.

הריבית עולה בעקביות

אחרי שש שנים בהן היתה יציבה למדי, כיום הריבית על ההלוואות לדיור, עולה. נכון לסוף 2022, הריבית הממוצעת על הלוואה לדיור היא 1.84%, עלייה חדה לעומת ריבית של 0.84% בשנה הקודמת.

נכון לסוף 2022, לפי פרקי זמן:

– עד שנה: 2.04%, ירידה קלה מ- 2.19% בשנה הקודמת.

– שנה עד 5 שנים: 5.28%, עלייה מ- 4.61% בשנה שעברה.

– חמש שנים ומעלה: 1.84%, עלייה מ- 0.84% בשנה שעברה.

העלייה החדה בריבית המשכנתאות בפורטוגל, נבעה בחלקה מהעלאות הריבית האחרונות של הבנק המרכזי של אירופה. לאחר החזקת שער הריפו בשפל של 0% במשך 6 שנים, הבנק המרכזי של אירופה העלה את השער 4 פעמים ברציפות עד דצמבר 2022, אז הגיע ל- 2.5%.

שוק המשכנתאות הפורטוגלי רגיש מאוד לשינויי ריבית, כיוון שיותר מ- 60% מהמשכנתאות של השנים האחרונות, הן על בסיס ריבית משתנה.

בשנת 2023 הריביות מאמירות ל4 אחוזים בבמוצע.

שוק המשכנתאות מדשדש

שוק המשכנתאות של פורטוגל צמח מ- 41.5% מהתמ"ג בשנת 2000, ל- 65.7% מהתמ"ג בשנת 2012. אולם, בעשור שלאחר מכן שוק המשכנתאות הצטמצם בשיעור ממוצע של 1.5% בשנה. כתוצאה מכך, השוק חזר להיות 42% מהתמ"ג בשנת 2022.

בסוף 2022, הלוואות לדיור בפורטוגל הגיעו ל 101.6 מיליארד אירו (110 מיליארד דולר).

שוק שכירות קטן, עם רגולציה משתנה

בפורטוגל, אחוז בעלי הדירות הוא אחד מהגבוהים באירופה. הסיבה היא, בין היתר, סבסוד ממשלתי נדיב למשכנתאות. גורם זה, תרם לעלייה באחוז הגרים בדירה בבעלותם, מ-52% בשנת 1981 לכ- 75% בשנים 2004 – 2021. השיא נרשם בשנת 2021 בה שיעור הגרים בדירה בבעלותם, הגיע ל- 78%.

במקביל, שוק השכירות הפרטי הצטמק. בשנת 1981 שוק השכירות היווה 39% משוק הדיור, וכיום הוא עומד על כ- 20% בלבד. סקטור השכירות הציבורית הוא קטן ומהווה כ- 3% משוק הדיור ו- 16% משוק השכירות.

התכווצות שוק השכירות הפרטי, התרחשה גם בשל רגולציה לפיקוח על תעריפי השכירות ולהגנה על דיירים מפינוי. כתוצאה מהתכווצות השוק, צעירים נאלצו להישאר בבית ההורים, או לגור בדמי מפתח יקרים, או לקנות דירה.

מצב זה גרם לשוק שמשווע לדירות להשכרה.

שיפור חל בשנת 2012 כשנחקק חוק אשר הקל על בעלי הדירות המושכרות. צעד זה היה אחד התנאים לקבלת סיוע כלכלי בסך 78 מיליארד אירו לפורטוגל, במסגרת הסכם עם הבנק המרכזי של אירופה, הנציבות האירופית וקרן המטבע הבינלאומית.

השינויים בחוק בענף הנדלן בפורטוגל

• החקיקה החדשה מאפשרת לצדדים להסכים על כל תקופת שכירות, במקום המצב הקודם בו נקבע מינימום של חמש שנים. אם לא נקבעה תקופת זמן בחוזה, הוא יחשב כחוזה לשנתיים, הניתן לחידוש אוטומטי.

• תהליך מסודר לעדכון תעריף שכירות: 1. בעל הבית מציע לשוכרים תעריף חדש. 2. השוכרים מסכימים או לחילופין מגישים הצעה נגדית. 3. אם אין הסכמה, חוזה השכירות יכול להסתיים והמשכיר ישלם פיצוי בגובה 5 שנות שכירות. לשוכרים עם קשיים כלכליים יש מסלול אחר של העלאות תעריפים קטנות למשך חמש שנים. מסלול מיוחד מקבלים גם לשוכרים מעל גיל 65 אם עם נכות של 60% ומעלה.

• בדומה למצב החוקי הקודם, במקרה שהשוכר הולך/ת לעולמו/ה, חוזה השכירות עובר לבן / בת הזוג, או לקרובי משפחה אחרים, אך רק לשנתיים. קרובי משפחה אלה אינם רשאים להחזיק במקביל דירה בבעלותם או דירה שכורה, באותו אזור.

החוק החדש גם החזיר לבעלי הדירות את הזכות לסיים הסכם בתנאים מסוימים:

• לבעל הדירה יש זכות לסיים הסכם אם השוכרים לא שילמו דמי שכירות פעמיים רצופות, ולא הסדירו את החוב עד לתום החודש השלישי.

• לבעל הדירה יש זכות לסיים הסכם אם השוכרים לא שילמו דמי שכירות ארבע פעמים בשנה (גם אם לא ברציפות).

• לבעל הדירה יש זכות לסיים הסכם, אם הודיע על כך לשוכרים לפחות שנתיים לפני כן.

• לבעל הדירה יש זכות לסיים הסכם לצורך הריסת הנכס או שיפוץ.

החוק נועד לאפשר עדכון של דמי שכירות בהסכמים ישנים ולתקן בעיות בחקיקה קודמת. החקיקה החדשה כוללת גם הליך מסודר לפינוי דיירים שלא פינו את הנכס בזמן שנקבע בחוזה או בבית משפט. כמו כן, החוק קבע את מעמדו של המשרד הלאומי לשכירות.

מספר חוקים נוספים התווספו לאחר מכן, כדי לאזן את היחסים בין בעלי הדירות לשוכרים, להגביר את תחושת הביטחון והיציבות, להגן על דיירים מוחלשים ולמנוע הטרדות מצד בעלי הדירות.

צמיחה כלכלית מואצת בשנת 2022, לפני המיתון

הכלכלה הפורטוגלית צמחה בשנת 2022 בכ- 6.7%. זאת בהשוואה לצמיחה של 5.5% בשנת 2021 והתכווצות של 8.4% בשנת 2020 (התפרצות הקורונה). הצמיחה התרחשה בזכות התאוששות מהירה של התיירות ועלייה בצריכה הפרטית.

יחד עם זאת, ברור שהכלכלה מאטה השנה, עם תחזית צמיחה ריאלית של 0.7% בתמ"ג בלבד. זאת, בהתבסס על קרן המטבע הבינלאומית והנציבות האירופית. התחזית של הבנק המרכזי של פורטוגל מעט אופטימית יותר; צמיחה של 1.5% בשנת 2023 ו-2% בשנת 2024.

"לאחר התאוששות מהירה, הכלכלה הפורטוגלית צפויה למיתון משמעותי בטווח הזמן הקצר", דיווחה הנציבות האירופית. לפני מגפת הקורונה, המדינה חוותה שש שנים של צמיחה מתמשכת, מ-2014 עד 2019, שבאו אחרי שנים מאכזבות.

בשנת 2019 פורטוגל רשמה עודף תקציבי קל של 0.1% מהתוצר, שהיה העודף הראשון ב-45 שנות דמוקרטיה של המדינה. לאחר מכן, בשנת 2020, המדינה רשמה גירעון של 5.8% על רקע יוזמות סיוע בזמן מגפת הקורונה. הגירעון התכווץ בשנת 2021 ל- 2.9% מהתוצר, והתכווץ שוב בשנת 2022, ל- 1.9% מהתוצר. הנציבות האירופית צופה שהגירעון התקציבי ירד עוד, ל-1.1% השנה ואז ל- 0.8% בשנת 2024.

החוב הציבורי של פורטוגל השתפר וירד בשנת 2022 ל- 115.9% מהתוצר, אחרי שהיה  125.5 בשנת 2021 ו- 135.2% בשנת 2020. הוא צפוי להמשיך לרדת ל- 109.1% מהתוצר השנה, ואז ל- 105.3% בשנה הבאה, 2024.

כתוצאה משיפור המדדים, סוכנות הדירוג פיץ' העלתה לאחרונה את הדירוג של פורטוגל, מ BBB ל BBB+ עם אופק יציב. מהלך זה הגיע אחרי שסטנדרד אנד פורס, שדרגה את הדירוג של פורטוגל באופן דומה.

סוכנות הדירוג פיץ' ציינה כי "בזכות המחויבות למדיניות פיסקלית מפוקחת, ולמרות זעזועים חיצוניים רבים, התוצאות הפיסקליות התבלטו לעומת דירוג BBB וגם לעומת אירופאיות אחרות".

האינפלציה הארצית היתה 9.6% בדצמבר 2022, נתון ששיקף ירידה מ- 9.9% בחודש שלפני כן, אך עדיין נותר גבוה וקרוב לשיא של 30 שנה (10.1%) שנרשם באוקטובר 2022. הנתון גם ניצב הרבה מעל יעד הבנק המרכזי של אירופה, שעומד על 2%. לאחר שהאינפלציה רשמה ממוצע שנתי של 2.6% בשנים 2000 – 2012, היא האטה לממוצע שנתי של 0.6% בשנים 2013 – 2021.

ברבעון השלישי של 2022, שיעור האבטלה עמד על 5.8%, שינוי קל לעומת 5.7% ברבעון השני של 2022 ולעומת 5.9% ברבעון הראשון. לפני מגפת הקורונה שיעור האבטלה היה בירידה עקבית: מ-17.1% בשנת 2013 ל-6.7% בשנץ 2019. הנתון צפוי לשמור השנה על רמה נמוכה של 5.9%, כמו בשנה הקודמת, אך נמוך מהנתון של שנת 2021 שעמד על 6.6% ומהנתון של 2020 שעמד על 7.1%.