אלעד דרור – טור דעה: על נדלן והחיים בפורטוגל

נדלן בפורטוגל לאן?

אמ׳לק: ארוך אבל ייתכן ואפשר לרוץ את זה ב37 שניות

מדהים לשוטט ברשתות ולראות את השיח הער על פורטוגל, כל כך הרבה קבוצות קמו בשנים האחרונות כל כך הרבה פעילות כל כך הרבה דעות לכאן ולכן

ולא מעט שאלות לאן.

לפעמים בשביל לנסות להבין את העתיד אפשר לקחת קצת מהעבר.

בתור אחד שנחת בפורטו ב2009 כשזו הייתה נראית כמו עיר דייגים עם פונטציאל אני לא יכול שלא להשתהות מהמראות של מליוני תיירים, משקיעים מכל העולם ונהירה של זרים אל המקום הזה בו השתקענו לפני שנים רבות.

נתחיל בכמה עובדות מעניינות:

בעשור הקודם כלומר עד 2010 נבנו בפורטוגל כ900 אלף יחידות דיור.

לעומת זאת בעשור האחרון כ 170 אלף וגם כשזו החלה היא קודם החלה במוצרי התיירות ולא נתנה פתרון דיור אלא יחידות איירבינדאבי.

וגם זה החל במעט מדי ומאוחר מדי.

מ2010 עד 2015 כמעט עצירה מוחלטת.

למה?

הבנקים פשוט יצאו מהתמונה, אחרי כל כך הרבה נכסים רעילים ושנים בהם הם מימנו הכל כולל הכל כולל מימון של 120% לרוכש הקצה פורטוגל חוותה את אחת הנפילות הכי דרסטיות שידעה כחלק משרשרת הארועים של הסאב פריים.

והבנקים כמו בנקים הגיבו קודם כל בסגירה כמעט מוחלטת של קווי האשראי בטח ובטח לקרקעות מה שהקשה באופן דרמטי.

תוסיפו לזה משבר כלכלי בדמות 18% אבטלה וגרעון תקציבי מטורף .

דרוג אשראי זבל(זה אומר שגופים גדולים לרבות מוסדיים וקרנות לא דורכים פה) והרי לכם קטסטרופה.

פורטוגל לקחה חלק במדינות הpig (פורטוגל ספרד איטליה יוון אירלנד) והייתה בשפל התחתית.

אבל וזה אבל גדול

פורטוגל הייתה האחראית מכולן והציגה משמעת פיסקלית לצד צעדים קשים והייתה הראשונה מבין מדינות אלו לצאת מהמשבר ולא רק לצאת אלא לצלוח בצמיחה כמעט כפולה משאר מדינות האיחוד.

כתוצאה דרוג האשראי עלה ויחד איתו נכנס כסף גדול יותר.

זה לצד אביב ערבי שהחל ב2010 והותיר המון יעדים שטופי שמש מחוץ לתמונה הביאו נהירה של תיירות לפורטוגל וזו החלה צומחת וקוצרת פרס אחרי פרס בתחום התיירות דבר הוביל לדבר ב2012 הושקה ויזת הזהב לצד שינויי התבע״ות והכרזת מרכזי הערים כאזורי התחדשות עירוניים לצד הטבות משמעותיות והרי לכם מתכון לשגשוג

תוך פחות מעשור 11 מליארד יורו הושקעו בויזת הזהב מה שחידש את מרכזי הערים ולא מעט מהמבנים הנטושים ומלאי ההיסטוריה החלו לחזור לצורתם המקורית והיפה.

2012 2014 2017 2022 פורטו זוכה ביעד הטוב באירופה ולאחרונה גם בעולם וב2019 פורטוגל כיעד הטוב בעולם.

כמובן שכל אלו מביאים נהירה

ולא רק נהירה תיירותית אלה הכרות עם המדינה כזו שגורמת לך לרצות לגור בה, ולמה לגור בה?

היריעה קצרה מלהכיל אבל בוא נגיד שאם אתה אמריקאי

אז זו הוזלה משמעותית ( גם היום)

הפחתת מס דרמטית (בטח בנוגע למיסי ירושה)

בטחון!!! (קשה להגיד שיש כזה בלא מעט מדינות בעולם) ופורטוגל מדורגת כיום 6 בעולם (ישראל אגב 130 ומשהו ברשימה) ובאמריקה כל יום מטורף לוקח רובה לבית ספר ומוריד מורה פלוס 10 סתם כי בא לו…

שלא נדבר על ביטוח רפואי טוב וחינמי

תשתיות מעולות

אנשים אדיבים

עלות מחיה (כן ברוב המקומות היא עדיין זולה משמעותית)

ריבית נמוכה משמעותית מישראל ומאמריקה

940 קמ של חוף

דג טרי וטעים

ואחלה פאשטל דה נאטה.

כח אדם איכותי זול ודובר שפות

חיבור נפלא לשאר אירופה

ועוד ועוד ועוד

אז איך היא לא תשגשג?

אז איפה זה עוצר?

או , שאלת השאלות.

זה לא

לא בעתיד הנראה לעין

הסיבה?

פורטוגל כבר מזמן לא פורטוגלית

פורטוגל היא קוסמופוליטן של העולם

(ולא ביטול ויזת הזהב לא ישנה דבר בהיבט הזה מאחר וכבר מתחילת 22 ויזת הזהב למגורים מחוץ לתחום ועדיין השוק דהר והרכבת כבר יצאה מהתחנה ולא נראית עוצרת) מה גם לפחות בפורטו ויזת זהב היוותה 1% מסך העסקאות)

הצרפתים פה

האמריקאים פה

הברזילאים פה

הספרדים פה

אנחנו פה

הבריטים פה

הגרמנים פה

ונכון להרגע תודה לאל מדובר רק במהגרים שבאו להנות מהמקום הזה ליצור בו ולא להתמך או חלילה להביא צרות (כמו שראינו בשאר חלקי אירופה), אגב ברור שיהיו כאלו שיגידו שזה יהרוס ( הם תמיד רואים שחור ונקבל גם אותם באהבה) אבל האמת היא שהצביון, האותנטיות, האזולחו כל אלו ישארו אדרבא, טרם הנהירה הזו עמדו פה 1.1 מליון מבנים עם הסטוריה מרגשת במצב שכמעט לא מאפשר שיחזור, מבט מחודש אל הערים מראה כמה טוב הביאו כל ההשקעות האלו שאפשרו להיסטוריה לחזור לחיים ולא להזרק לפח ההזנחה.

פורטוגל דוהרת

בזכות המון יזמים מקומיים ומכל חלקי העולם שהחליטו שזה מושבם וכל יום שעובר המקום הזה נראה טוב יותר, כן זה גם אומר מתייקר אבל גם המקומי בסוף יהנה מזה

כשהגעתי שכר המינימום היה 475

כרגע הוא 740 והמגמה ברורה

אגב השכר הממוצע הריאלי הוא 2400….(נכון ל2022)

ואחוז האבטלה עומד על פחות אזור ה5.7% (ב2012 עמד על 18%)

והתמ״ג של שנה שעברה היה באזור ה 6.4%

והשנה כבר ברבעון הראשון על אף האטה אדירה ברוב חלקי אירופה פורטוגל פולין ולוקסמבורג עם הצמיחה הכי חזקה באיחוד.

ומה זה אומר?

10 שנים מהיום

יהיו פה תשתיות טובות יותר

פרוייקטים מדהימים יקומו

ופורטוגל תהפוך לשוויץ של דרום אירופה

וכשמסתכלים במאקרו על כל החרא המתרחש ברוסיה, אוקראינה ובלא מעט חלקים של אירופה והעולם פורטוגל נראית כמו אואזיס. (ואני לא נכנס אפילו לישראל האהובה)

והנדל״ן? לדעתי ומעולם לא הכנתי תכנית עסקית עם ספקולציה אפילו לא של חצי אחוז, אבל אם אני צריך לנחש

וזה כל מה שזה, ניחוש כי אין לדעת את העתיד אלא רק לצלול לעבר ולדמיין ולחבר נקודות, אז אם אני עושה את זה

יש פה עוד דרך ארוכה, מעלה.

כי רוב האמור לעיל התמקד ביחידות מאוד קטנות לתיירות, בניית מלונות ולמעשה בנייה רוויה החלה מאוחר מאוד וגם זו הולכת וחווה טלטלות שלא מאפשרות ירידת מחירים אלא רק העלאה שלהם

למה?

מחירי הבנייה מאז הקורונה כמעט והכפילו עצמם (המלחמה באוקראינה כמובן דחפה לא מעט לזה) משבר כח אדם חריף (אין עובדים בתחום) והביורוקרטיה שהתארכה משמעותית בשנים האחרונות מחודשים לשנתיים היתר.(שלט נדבר על ליסבון שלא מתפקדת ) ותוסיפו לזה את מה שמונח על שולחן הפרלמנט כרגע שזה העלאה של המע״מ באזורי התחדשות עירונית במקרין של בנייה חדשה מ6% ל 23 ועלות מימון ליזםשעלתה ב300-400% ….מי ישלם את זה? נכון הצרכן

האם הוא מסוגל?

אם לא הוא יצטרך לשכור מה שיביא עוד עליה על מחירי שכירות שכבר האמירו מעל 30% בשנה החולפת

לפורטוגזי יהיה קשה יותר

אבל כמו שאמרתי פורטוגל כבר מזמן איננה רק פורטוגזית יש פה כבר כמעט 900 אלף זרים (המצורף מ2021) זה כבר קרוב ל10% מהאכולוסייה….(המספר הזה הוכפל מאז 2020)

ויחד עם הפריחה גם השכר של הפורטוגזי ימשיך לעלות ללא עצירה

האם זה מה שצריך להנחות אותנו? לא

העסקה צריכה להיות טובה היום

וכל השאר בונוס.

נכון הריבית עלתה משמעותית אך עדיין נמוכה משאר העולם ובסוף היא תתאזן ודקה אחרי שהיא תרד באחוז אחד בודד…. יהיה סוער והתשואה על העסקה שעשיתם תהיה עדיפה בהרבה מה גם כל התחזיות זה שאם רכשתם היום על הנייר עסקה לעוד שנתיים שתבואו לקחת מימון יש מצב שתהנו מריבית נמוכה יותר(גם אפשר שלא אבל אז השכירות לא תפסיק לעלות)

וביננו אי אפשר לתזמן שוק

ובסוף בעולם של השקעות נדלן זה נדלן לא נעלם מקסימום לא ממריא מקסימום יורד באחוזים בודדים אבל תמיד תמיד מחזיק שווי(שלא כמו מאתיים דברים אחרים בהם התנסיתי בחיי)

זהו ובהערה אחרונה, אחלה מדינה, אחלה אנשים לזכור שאנחנו אורחים פה (כשנשכח יזכירו לנו) והקסם של המקום זה הפשטות והאותנטיות ולפעמים לא חייב לשנות והכבוד הזה לישן ולמסורת הוא משהו שיש לא מעט ללמוד ממנו.

בהצלחה , בתמונה מצורף פאשטל דה נאטה להמתקת כל עסקה (מומלץ חם טרי עם קינמון)